楼市最惨的上海状态是什么样子，用一个股票市场的楼市烈词足以形容：

无量下跌。

楼市成交量萎靡不振没人买，最惨房价不断下跌永无止境。情况

流动性丧失几乎意味着资产价值的无量崩溃，而这种现象，下跌实际上已经出现在了上海不少区域上。上海

房子挂出去，楼市烈没有任何带看；

没人看，最惨降价；

没人买，情况再降价；

越降价，无量越没人买。下跌

这种情况，上海正在越来越多板块之间蔓延。楼市烈

01

陷入到无量下跌的最惨板块有很多，比较典型的第一个就是淀山湖新城。

这板块在当年出道的时候，打着青浦新城和万达茂的概念房子卖的火热，呼呼啦啦卖了十几个社区。

如今，整个板块的房子都陷入了流动性危机，房子挂牌量一大把，成交几乎没有。

少有的几套成交，基本价格都已经跌回了五六年前的开盘价。

地铁口不远的大发融悦，最近一套成交还是去年12月初，成交价4万1，如今已经出现了3字开头的房源。

首创，融信的价格都已经跌到了五年前的开盘价水平。

西虹桥壹号的最新成交价只有3.78万，已经跌破了当年的开盘价。

从2024年开年至今，整个淀山湖新城板块所有社区的成交量加在一起连30套都没有。

接近一半的社区，去年十月份就开始没有了成交。

可以预见的是，如果市场继续下行，淀山湖新城的市场恐怕会跌破开盘价更多。

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02

即便是比淀山湖新城更靠近市区的刚需板块，表现也未必多好。

比如9号线外溢的泗泾，曾经涨幅十分漂亮的区域，截至到本轮行情的巅峰，泗泾的涨幅完全跑赢了楼市明星大虹桥。

但是去年年底以来，泗泾的二手楼市就陷入了困境，带看量暴跌，成交量急剧下滑。

泗泾的带电梯商品房社区，挂牌超过一千套，数量还在不断攀升。

但是板块的成交却十分一般，2024年之后，大部分社区都是只有一两套的成交，还是来自于三月份小阳春带动的带动。

而且，即便是成交了房子，价格也是火山式下跌。

北泗泾的品质标杆，融创壹号公馆，最近一套成交还停留在年初，价格相比于去年是断崖式下跌。

相比社区2022年最高点7.29万的成交单价，如今4.59万的水平，可以说是惨不忍睹。

我的一个前同事，当时冲着2.5万的倒挂买了隔壁的泗水和鸣，刚交付的时候就挂了出去，一度挂牌价接近七万。

如今社区成交价只有5万出头，算起持有成本，还要略微的亏一点，她如今已经准备下架不卖了。

即便是居住氛围更好的南泗泾，众多商品房也是成交极少。

保利3月初成交一套，价格也是断崖式下跌，只有4.7万的水平。

整个泗泾板块卖的最好的商品房社区是超级大盘金地自在城二期，三月份成交接近20套，但是价格十分惨烈，出现了大量三万多单价的成交房源。

相比于巅峰期接近6万的成交价，表现也是十分惨烈了，这小区卖得好的本质原因只有一个：

和动迁房抢起来了最刚需的那批客户，也是本轮小阳春的主流购买力。

泗泾的大部分商品房社区，目前应该还没有勇气效仿，自然是成交上不去。

而随着阳春结束到了最近半个月，泗泾的商品房成交量几乎挂零，即便是已经降了多轮的挂牌价似乎也无法挽救市场了。

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03

把无量下跌具象化到楼市上，大概就是以下情况：

板块的挂牌量不断攀升，社区挂牌房源量达到了历史挂牌量的顶峰；

整体的板块成交量萎靡，带看量可能还有，但是落到每个社区的成交很少，社区月均成交量达到了历史低位、甚至0成交；

更差的状况是带看都没了，一套房子一个月连五组带看都没有，营销都没用。

如果出现了以上这个趋势，那么很快这个板块就会就会陷入“无量下跌“的恶性循环：

没人看房，就只能降价抢带看，真的有买家出了低到离谱的价格，也得接着。

偶然出现了成交，也会是很低的价格，继续倒逼整个社区跟着降价，不需要有客户砍价，板块价格就已经整体回调。

价格降的多了，本就害怕继续跌价买贵的人们，就更不买了，带看和成交继续恶化。

没人接盘，就没有人拖住房价，那么房价注定会继续下降。

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04

如今，这种无量下跌的情况已经真实出现在了很多板块的很多社区。

如果寻找板块的共性，大多出现在两类板块上。

一类是远郊板块的商品房，和淀山湖新城板块类似，车墩、白鹤、小昆山、罗泾这些地方的商品房社区；

另一类是地段还行的近郊板块，比如顾村、江桥、桃浦，都进入了“无量下跌“的市场状态。

这些板块出现无量下跌的本质原因，还是这些区域的供需关系出现了问题。

从需求侧来看，这些板块主打的都是同一个需求：

新上海人的第一套房——在楼市定位上处于置换链条的最底层。

虽然这些房子是商品房，但是第一不会成为同纬度动迁房社区的置换终点，

因为人家吸收的也是这些刚需一族，价格比你还便宜，置换也不会买到你那里；

第二，这些板块一般也没有什么地缘购买力，大多都是为了照顾市区购买力而建成的睡城。

周边一没有产业、二没有本地人，全靠吸纳市区外溢。

这样的板块，下行市场中，上游板块一降价就把你的购买力吸收没了，你下游和本地都没有能够吸的地方，板块自然一下子就没客户了。

05

而从供应侧来看，这些板块一般也会面临三大问题：

一个是新房供应的挤压，二个是上游板块的虹吸，另三是板块自身大量同质化房源结构的踩踏。

比如泗泾和淀山湖新城都是如此。

全市同预算的新房一大把，板块自身内部就有新房分流购买力；

泗泾上游九亭七宝等板块也在降价，购买力被降了价的上游拦截，购买力被稀释；

淀山湖新城上游青浦新城新房还在卖，二手房价格也雪崩，大虹桥都崩了，哪还有人过来。

两个板块内部是大量同质化的商品房社区，品质拉不开差距且户型类似，挂牌挤压十分严重。

供需关系长期不平衡，房源就会进一步积压，全靠拼命降价才会有成交。

当然，无量下跌的显现也并非仅仅出现在郊区，市区的部分二级地段也同样面临类似的问题。

比如曹家渡、不夜城这些市区二级地段，万里、黄兴公园这些中环的二级地段；

本就在各自所属的总价段中不是板块主力军，不是主流豪宅区和中产板块；

供应侧也同样面临着新房、板块内部竞争等问题。

由于总价较高，这些地方的购买力总量本就相比于郊区更少，也近乎于形成了“无量下跌“的市场情况。

当然，市区的板块，相对处于板块鄙视链的上游，降价到一定程度就还能虹吸到下游的购买力来接盘，这点比郊区还是要更有优势。

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结语

当下这个市场情况，很多朋友也在问，到底如何才能卖掉房子。

我觉得有一个关键的问题，就是思考的出发点应该发生个转变：

从思考降价、宣传等技术层面的问题，变成思考我是不是“一定要在当下这个周期卖”的问题。

1、如果是急卖用钱，那么非常实在的一个建议，那就是早卖早逃。

可能你就是你们小区近期最后一套能够卖掉的房子，后面的一段时间里降价恐怕都卖不掉。

2、如果是置换，那么就一定要跟你想置换的房子联动看起来。

一边砍价，一边降价，才能立于不败之地。

3、如果是套利，那你不妨等一等，当然可以等一下市场回归，也可以等一下放开限购。

前者时间不定，但是后者你也未必能抓住机会，一旦放开限购，恐怕就会匹配大量的新房供应。

如果新房那么多，谁去接盘你家的老房子呢？

如果这时候你准备去抄底，也别盲目下手，因为即便是当下这个市场，有些区域也没有跌到底。

具体的板块选择，还是要多方分析论证，看到底是不是真的“高性价比”。

如果您觉着有些看不透市场，可以联系我们聊一下，该如何在上海卖房子、挑房子。

▼ 以上为正文

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